住宅の売買

反転:再販のための改造


現在、市場には多くの不良物件があり、人々は取引を熱望しています。しかし、エラーの余地はほとんどありません。あなたが買う家とあなたが作る修理について賢くなければなりません。また、長期にわたって財産を保有する準備をする必要があります。そうでない場合は、売却できない家や手に負えない住宅ローンの支払いに終わる可能性があります。しかし、家をひっくり返そうとするなら、知っておくべきことがいくつかあります。

正しい家を見つける
不動産投資家は数字で生きて死にます。家ではなく取引に恋をしなければなりません。そして、大したことはあなたに飛び出すつもりはありません。経験豊富な投資家は、苦しめられた財産を探すために毎日時間を費やし、彼らのために取引を探している人々のネットワークを持っています。

一部の投資家は、仕事から別のルートを持ち帰り、可能性のある取引を探すことを重視しています。その他、不動産投資家であり、の著者であるシド・デイビスなど 販売するホーム変身:可能な限り高い価格を得るための迅速かつ簡単な方法、特定の近所を選んで定期的に運転することをお勧めします。 「最高の近所で最高の取引を探してください」とデイビスは言います。 「最高の分野でも、迅速に販売する必要のある人は常にいます。目的のターゲットエリアを選択し、「1週間で締めくくることができます」または「前払いしてください」というチラシを作成します。多くの人が困っています。 」

探しているのは、市場価値をはるかに下回る価格の家です、と専門家は言います。それが今日の市場でお金を稼ぐ唯一の方法です。

資金調達を見つける
住宅ローンの引受が緩い場合でも、銀行家は所有者の居住者よりも投資家のほうが厳しく、より多くのお金を必要とし、より高い金利と手数料を請求しました。今日、貸し手は、不動産投資のためにお金を貸すことに関して、これまで以上にきついです。

家を所有しているリハバーにとって、ホームエクイティのクレジットラインを取得し、必要な頭金のためにそのお金を使用する方が簡単かもしれません。しかし、あなたが何をしているのかを理解してください。不動産を売ることができず、支払いに遅れる場合、あなたは自分の家を危険にさらしています。

長期的思考
多くのプロの不動産投資家は、フリッピングをビジネスに対する近視眼的なアプローチと考えています。ジョーンズ・コックスによると、実質的に唯一の利点は素早い利益ですが、キャピタルゲイン税はその大部分を消費します。そして、現在の市場状況は迅速な売却を助長しません。さらに、リハビリプロジェクトは、予想以上に時間がかかり、費用がかかることで有名です。家を持ち、長期的な利益を享受する方がはるかに良いです。

1年で7軒の家をひっくり返したデイビスは、「私は家ごとに10,000ドルから12,000ドルを稼いだので、かなり暑いものだと思った。それは私が今までやった最も愚かなことでした。レンタルとして保管していたなら、今までに150万ドルの株式を持っているでしょう。」

おそらく、特に新しい投資家にとって、今すぐ反転にアプローチする最も賢い方法は、所有者として家を購入し、それを修正しながら2〜3年間住んで、それから利益のために売ることです。資金調達の金利を高め、投資家に必要な頭金や、フリッパーが素早く売買する家屋に支払う高額なキャピタルゲイン税をなくし、家屋に感謝する時間を与えます。 「これは、50,000ドルまたは100,000ドルを作り、税金を払わないという非常に壮大な戦略です」と、シンシナティに本拠を置く不動産投資家であり、全米不動産投資家協会の前会長であるVena Jones-Coxは言います。

適切な改修を行う
家を見つけたら、改修と修理の予算を立てる必要があります。最初のステップは、おおよその販売価格を確立することです。これは、場所、年齢、面積、寝室とバスルームの数、年齢、機能で販売している住宅と同様の住宅の比較市場分析を実行することで達成されます。販売している住宅の価格を見てください-数ヶ月間座っているものと同様、テンペ、アリゾナ州ベースの不動産投資家であり、の著者であるディーン・グラツィオージをお勧めします 不動産ミリオネア。それはあなたのリハビリに含めるべきものの良いアイデアを提供します。

次に、家に支払った金額、その他の費用(不動産業者の手数料など)、および利益を差し引きます。 「それはあなたがいくら使うことができるかを教えてくれます」と彼は言います。リハビリの修理規則は、自分の家を売る準備をしている住宅購入者に推奨されるものと非常に似ています。第一印象は非常に重要なので、前庭、家の外観、玄関に注意してくださいキッチンとマスターバスが家を売っています。バイヤーに装飾スタイルを課さないでください。また、色をニュートラルパレットに保ち、購入者が独自に作成できるようにします。

Jones-Coxが投資家がリハビリで見ている最大の過ちは、付加価値をもたらさず、近所にふさわしくないアップグレードにお金を使うことです。 「彼らはこれらの特性に興味を持ち、それらに恋をし、125,000ドルの家の浴室に温水浴槽を置くことは素晴らしいことだと思います」と彼女は言います。 「彼らは何をすべきかについて合理的ではなく、行き過ぎて、投資を取り戻すことはありません。」

ニューヨーク州イーストハンプトンに本拠を置くCorcoran Groupのシニアバイスプレジデントであるダイアン・サーチは、数百万ドルのリハビリでも同じことを考えています。 「時々、人々はそれほど重要ではない方法で使いすぎます」とサーチは言います。 「誰かが高価な発電機を設置し、家の大きさのための十分なクローゼットスペースやストレージスペースを持たないでしょう。または、彼らは近所に合わない何かをするでしょう。すべての家にガレージがある近所で、ガレージをエクササイズルームに変えるとしたら、それは馬鹿げています。」

成功した不動産投資家のように考え、フリッピングやリハビリを長期投資と考えると、成功する可能性が高くなります。

再販のために行われた改造作業を妨害する方法はたくさんあります。リストの一番上には:

  • 宿題をしていません。 今日、市場には非常に多くの住宅が販売されており、バイヤーをめぐる競争はfi烈です。壁をノックアウトする前に、競争をチェックしてください。それを行う最も簡単な方法は、同じ価格帯のオープンハウスを訪問することです。
  • 船外へ。 あなたはあなたの家を目立たせたいが、痛い親指のようではない。あなたのものを競争より少し良くしますが、近所との一貫性を維持します。
  • 庭を無視します。 一部のリハバーは、すべての時間を内部に費やし、外部を忘れています。芝生は可能な限り最高の形にする必要があります。
  • 角を切る。 できる限り安価に物事を行うことと、費用を節約するために大きな問題に目をつぶることとの間には大きな違いがあります。何かを修理または交換する必要がある場合は、単に掃除してペイントしないでください。
  • 無免許業者の雇用。 家やその主要システムの構造的完全性に関する問題-暖房、冷房、配管、電気-は、免許を取得した保険の専門家によって修復する必要があります。
  • すべて自分でやろうとしています。 電気や配管工事など、家のために並んでいるトリッキーな改築の仕事をまだやっていなかったら、今はそれを試すべき時ではないでしょう。あなたはイライラし、おそらく怪我をするでしょう。専門家を雇い、その予算を修理予算に割り当てるようにしてください。
  • 時間枠を過小評価しています。 あなたはおそらく、仕事を完了するための時間の割り当てを埋めるべきです-特にあなたが住宅ローンに余分な月または2を支払うことができないならば。 2つの住宅ローンを保有している場合、現実的なタイムラインを確立することが重要です。