住宅の売買

5スマートホームの改善?もう一度考えて!


組み込みの水槽:すぐに目障りになるアメニティ。

ダニエル・フリースが住宅鑑定士として30年の間に観察したすべての不発家の改善のうち、水族館は投資収益率がほとんどまたはまったくない2012年の損失リーダーの家の改善のリストのトップです。

「賢明な投資ではありません」とジョージア州アトランタを拠点とするフリース氏は締めくくりました。タンクのガラスの霧、汚れたフィルターは腐った海藻の臭いを発します。さらに悪いことに、それはさらに悪くなります。所有者の中には、魚の水槽を爬虫類の住居として転用する人もいます。そして、ダイニングルームにいる雄牛のヘビの姿よりも早く逃げる潜在的な住宅購入者を送るものはほとんどありません。

水族館は投資収益率が低い「改善」リストの上位にありますが、そのリストのすべてのプロジェクトには少なくとも1つの共通点があります。それは、住宅所有者の意図と近隣の基準との深い不一致です。

現地の文化、好み、市場の状況により、改善に対するリターンが決まります。 AKの本拠地であるアンカレッジのオーナーであるKevin Cross氏は、周辺地域の規範を反映していないアメニティにお金を貯め、近隣の家に対して5%のプレミアムを得ることさえしません。不動産代理店クロス&アソシエイツ。

適切な事例:花崗岩のカウンタートップは、実際にアラスカの市場価値を損ないます。極端な温度変化は、家の基礎の恒常的な整定と再定置を強制し、固体の石の表面の反りと割れをもたらします。ラミネートは、それを選択のカウンター材料にするのにちょうど十分に与えます。

「家を探している人は誰でもあなたの前に立ち、携帯電話であなたの周りの家の推定値をすべて見ていることを理解します」と彼は続けます。 「買い手が家を見るとき、彼らは家を買う理由を探していません。彼らはあなたのものを買わない理由を探しています。あなたの仕事は、「購入しない」という理由の多くを取り除くことです。適切な価格で、清潔で、ステージングされ、魅力的に見える場合、古い家は、優れた設備を備えていても、新しい家よりも早く売れます。」

バイヤーはすぐに価格の不一致に気づき、見当違いの改善に対して支払う気はありません…トップのリストの他のアイテムのように いけない.

損失リーダー#2:組み込み電子機器
自慢する権利は、最新のテレビやサウンドシステムに関しては数か月しか続きません。次のギズモが市場に登場すると、今日の光沢のあるおもちゃはすぐに変色します。最先端の自立型電子機器に大活躍することで得られる価値は議論の余地があるかもしれませんが、少なくともあなたは簡単に装備を持って行くことができます。ビルトインは多くの場合部屋全体を支配し、その反響は隣接する部屋の使い勝手を損なう可能性もあります。

300万ドルの家の所有者は、内蔵サウンドシステムの価格が650,000ドルであるとFriesに自慢しました。それは大邸宅でさえ過剰でした。 「彼はメディアルームに5万ドルを費やし、そこから同じくらいの価値を得ることができたでしょう」とFries氏は言います。 「たとえ組み込まれていても、電子機器を個人の財産と見なす必要があります。」

損失リーダー#3:3番目または4番目の寝室を排除します。
もちろん、ウォークインクローゼットと拡張されたマスターバスはセールスポイントになりますが、そのスペースが3番目または4番目のベッドルームからハイジャックされていない場合のみです。近隣の規範が3つの寝室である場合、2つの寝室の家は非常に不利です。ベッドルームの数は、共通の生活空間とバランスが取れている必要があります。寝室が多すぎる、または少なすぎる家は、多くのバイヤーにとって役に立たない偏ったレイアウトになっています。それでもマスタークローゼットが必要ですか? 2番目の基本的な返品規則を適用すると、正当化できる場合があります (読み続けます)。

損失リーダー#4:地下室の過剰改善。
グレードを下回って改善しても、スペースが改装されたりグレードを上回って追加された分だけは還元されません。屋根裏部屋の改修、ドーマーの追加、さらには屋根を上げるコストを、高級な地下室の改造と慎重に比較してください。これは特に中価格帯の家に当てはまります。高級住宅は、完成した地下室の価値を維持できる可能性がありますが、それはすべてのグレード以上のスペースが住みやすい場合のみです。

損失リーダー#5:気候と同期していない広大な屋外生活空間。
Fries氏によると、南部では、マンリーグリルと木製カウンターを備えた屋外キッチンを年に10か月間使用できるため、これらのプロジェクトの価値は維持されます。北部ではそれほど多くありませんが、暖炉は居心地の良い投資です。 Crossは、半年にわたって雪が4フィート未満であることを考えると、水の特徴はアラスカの家を売らないと報告しています。特に移転する場合は、サンルーム、スクリーン付きポーチ、精巧なデッキ、または屋外キッチンを作成する前に、地元のライフスタイルに慣れてください。

これらの恐怖のそれぞれは、ホームリフォームの壮大な誤解に基づいています。それを構築する場合、彼らは支払います。 Friesは、改善によって改善されていない家の市場価値が10%以上向上した場合、鑑定士のガイドラインは貸し手に挑戦を強いることになると説明しています。プロジェクトの予算を検討するとき、合計タブを家の現在価値の10%以下に抑えます。個人的な楽しみの観点から見返りを数える場合にのみ、より多くを費やしてください。

参考として使用 改造 雑誌の年間コスト対価値レポート。地域別ブレイクアウトは、改造の費用、利益、および差額をグラフ化します。平均は、見積もりの​​ベンチマークに役立ち、最初から期待値を設定するのに役立ちます。

特にすぐに家を売却することを期待している場合、それは完璧な復帰のポイントに磨くためのバランスをとる行為でありえます。部屋を思い出深いものにすることができる、手頃な価格のフォーカルポイントを1つ改善することを検討してください。たとえば、キッチンに1つだけ組み込まれた専用のアプライアンスがセールスポイントになります。このアプライアンスは、標準の4バーナーストーブではなく、加温用引き出し、ワインクーラー、またはグリドル付きの5バーナーストーブです。その場合でも、ドル還元の観点からではなく、より短い販売時間の観点から見返りを計算してください。

誤解された改善に対する解毒剤があります。鑑定士はそれを「治すためのコスト」と呼び、それは 帰国の第二の基本ルール。不快なアメニティを引き裂き、家のその部分を正常に見えるようにするのにどれくらいの費用がかかりますか?

遺棄された水族館を治すための費用は、わずか約1,000ドルです。ウォークインクローゼットを寝室に戻す費用はわずか500ドルです。しかし、藻が詰まった崩壊しつつあるプールを引き裂くコストは、その10倍になります。疑わしい場合は、2つの推定値を取得します。1つは改善に使用し、もう1つは除去に使用します。

それが必要な場合は、「治療」のために時間とお金を割り当て、その間にその機能からすべての幸せの瞬間を絞り込んでください。