住宅の売買

私の家の価値は何ですか?


以前は住宅はかなり安全な投資でした-あなたはお金を投入し、販売する時期になった数年後に、あなたの家はあなたがそれを支払ったよりも価値があります。残念ながら、多くの売り手は、好況期に得たと考えていたホームエクイティの獲得が、物欲に満ちた思い出に過ぎないことを発見しています。

しかし、それはすべての人に完全に当てはまるわけではありません。この残忍な不動産市場でさえ、住宅価格が安定しているか、さらには上昇している分野があります。

あなた(そしてあなたの家)がどこに収まるのか、どうやって知ることができますか?簡単な答えではありません。不安定な住宅市場で家を正しく価格設定するための6つのヒントを以下に示します。

現実チェックの準備
市場の高さで家を購入した場合(または、時間の流れがあったときにホームエクイティをキャッシュアウトした場合)、ステッカーショックの売り手のバージョンに参加する可能性があります。不動産の専​​門家は、住宅所有者が周囲の家の価値が低下していることを認識したとしても、自分の財産の価値については時代遅れのアイデアを保持することが多いと言います。オハイオ州に本拠を置く不動産鑑定士ルー・フリーマンのシンシナティ氏は、販売の準備ができたら、真剣に現実をチェックする時が来たと言います。

複数の不動産業者と話す
価格が下がり、販売量が少しずつ落ちてきたら、少なくとも家の適正価格を決定するために、買い手と仕事をする不動産専門家と話をする時が来るかもしれません。販売者として素晴らしい記録を持っているRealtor®と仕事をすることは、通常、最良の最初のステップです。

「バイヤーが今日の市場で何を考えているかを聞くことは非常に重要です」と、バージニア州マクリーンを拠点とする公認会計士兼不動産業者のケイティ・ウェスマンは言います。 「あまりにも多くのエージェント-特にビジネスで最も経験のあるエージェント-は主に売り手と仕事をし、彼らは買い手の最も一般的な反対意見を聞くことはありません。」Wethmanはこの市場で、売り手は主に「バイヤーズエージェント」、またはバイヤーが家を見つけるのを支援する専門家。彼女は、彼らがあなたの家を売り、市場に出すのを手伝ってくれると言っています。

買い物をするもう一つの理由は、地域と市場を知っているだけでなく、販売の現状について現実的な人と一緒に仕事をしていることを確認することです。

コンプを正しく使用する
不動産の専​​門家なら誰でも持っている最も強力な価格設定ツールの1つは、「コンプ」または比較リストと呼ばれるものだと言うでしょう。これらは、通常、場所、サイズ、および/またはアメニティの点で、最近販売された住宅の統計です。しかし、認可された不動産業者や鑑定士はコンプにアクセスできますが、正しいものを選択したり、適切に読んだりすることは必ずしも容易ではありません。

最初に、同等のプロパティを持つ人々がそれらをリストしているものではなく、実際に売れているものを見ていることを確認してください。 「所有者が多すぎると、実際に彼らが手に入れているものではなく、他の人が自分の家に求めているものに集中している」とウェスマンは言う。また、比較物件の販売価格を探しているときは、取引が成立した日付に細心の注意を払ってください。 「コンプがほんの数か月前であっても、地域のトレンドデータを適用する必要があります。過去3か月で市場が5%下落した場合、3か月前からそのコンプを取得し、5%を超える下落を適用する必要がありますその価格に。その外挿をせずに最後のセールで価格を設定しすぎると、彼らは市場を追い詰めてしまいます。」

「不動産には、自分の家について客観的になり得ないという格言があります」とフリーマンは言います。 "それは本当です。全米リアルター協会加入者が、6年前に$ 303,500で購入した家は$ 285,000しか買わないと言ったとき、信じられないかもしれません。

売り手は、逃げられないことを念頭に置いて専門家のアドバイスを無視することがあります、と商業および住宅用不動産金融ブローカーのトッド・ヒュートナーは言います。その数を超えることができず、販売する必要がない場合は、おそらく投資に集中して現在の嵐を待つ時間です。しかし、自分の財産を売却しなければならない売り手は、いくつかの厳しい現実に直面しなければなりません。

「家に支払った金額は、現在の価値とは何の関係もありません」と彼は言います。 「あなたが「家から出る必要がある」ことは、現在の価値にも影響しません。」この事実は、あなたが家の売却で一定の金額を受け取る必要があると考えるとき、厳しい現実チェックになる可能性があります現在の住宅ローンを完済します。

カンプを正しく読むことの複雑さを増すために、不動産業者はあなたのユニークな状況を知り、理解する必要があります。 「すべての市場が減少しているわけではありません」とウェスマンは言います。 「市場が衰退していても、うまくやっている地域があります。」

評価を検討する
それでも家の価値の分析に自信がないなら、評価を受ける価値があると専門家は言う。

「ほとんどの住宅所有者は不動産の価格設定を不動産業者に依存しており、不動産業者は通常、特定の地域や特定の価格帯で販売されているものと販売されていないものについて多くの知識を持っています」とフリーマンは言います。 「しかし、近所に詳しい州の免許を持っている、または認定された鑑定士による見積もりの​​費用は、最初から家の価格を適切に設定するのを助けることで、数ヶ月のマーケティング時間と運賃の何千ドルも節約できます。」

自分の地域だけでなく、評価を受ける目的を理解している人を選んでください。 Huettner氏は、あなたと話をして、物事を説明してくれる人を選びたいと言います。 「3人の鑑定士に電話して、あなたが何をしているのかを伝え、あなたに物事を説明し、あなたを助けたいと最も喜んでいる人を選んでください」と彼は言います。 「家を売っているなら、家の価値について独立した専門家の意見を持つために300〜500ドルの価値があります。そして、それはあなた自身を教育するのに非常に貴重です。」

おせっかいな隣人になる
最後に、全米リアルター協会加入者が「おせっかいな隣人」と呼ぶのを恐れないでください。」近隣のすべてのオープンハウスに行き、面積、更新レベルなどに対する価格設定の感触をつかむ」とフリーマンは言います。 「不動産業者は、おせっかいな隣人を期待しています。おせっかいであるという追加の利点:家が売れたら/売れたら、コンプを見ればそれについてより多くを知る。

実際に重要なのは終値のみであることに気づくことが重要ですが、リストをお住まいの地域の家の終値と比較すると、価格がどの方向に向かっているのか、見つけるのを待つことができる期間についての良いバロメーターが得られますバイヤー。 「近所をドライブしたり、Zillow.comまたは他の同様のサイトにオンラインでアクセスして、最近販売された住宅やリストされている住宅を表示したりできます」とHuettner氏は言います。 「覚えておいてください:クローズドセール価格のみが重要です。」

衰退または不安定な市場で家の価値を受け入れるのは難しいかもしれませんが、価格が高すぎる場合に家を市場に出すときは、数ヶ月間家賃を落とすよりも対処する方が良いでしょう。 「あなたは最終的にあなたの家の市場価値を知るでしょう」と彼は言います。 「最終的に販売するときに市場があなたを示すのを待ってはいけません。そのように費用がかかります。」

オンライン住宅価格評価ツール
不動産価格の専門家は、販売を検討している人、または単に自分の株式について疑問に思っている人にとって、簡単な最初の一歩はオンライン住宅価格ツールを訪れることだと言います。これらの価格にあまり重点を置くべきではありませんが、良い出発点かもしれません。自宅の価値を把握するのに役立つオンラインツールを次に示します。