住宅の売買

ホーム評価の基本


あなたはあなたがあなたの家に何を払ったか、そして隣の家にどれくらいの費用がかかるかを知っています。あなたは何を改修したか知っています。しかし、あなたが知らないかもしれないのは、あなたの家が売りに出されている場合、借り換えのために市場にいる場合、またはホームエクイティの与信枠(HELOC)を追加することを検討している場合に、貸し手がどれだけ資金を提供するかです。ここで評価が行われます。評価は、離婚または不動産の決済中に資産を分割したり、住宅ローンの保険を削除するために家の価値を決定したり、税務上の価値を設定するためにも使用できます。

不動産取引では、鑑定士が不動産の公正市場価値を決定します。これは、自由市場で販売される可能性が最も高い価格です。貸し手は、この情報を使用して、完全な売却、借り換え、またはホームエクイティであるかどうかにかかわらず、不動産に対して貸し出す金額を決定します。評価プロセスに精通していない場合、貸し手が図に到達するのに役立つ数値に専門家がどのように到達するかを確認するのに役立ちます。それらがどのように機能するかを見てみましょう。

基礎
政府は査定の実施方法を管理しているため、規制にあふれています。家を売る際の一般的なルールとして、鑑定人は貸し手に雇われ、貸し手は費用を買い手に渡します。通常は申込金です。借換えまたはホームエクイティを取得する際に、住宅所有者が評価の支払いをします。

鑑定士は、住宅の販売価格を、同じ地域で最近販売された同様の住宅の販売価格と比較します。これらは比較可能と呼ばれます。決まったルールはありませんが、貸し手が住宅ローンの融資に同意する場合、彼は最低3つの同等物を見たいと考えています。鑑定士は、リンゴ対リンゴの比較を試みます。たとえば、鑑定士は、1,700平方フィートの牧場と、2倍のサイズの2階建てのケープコッドを対比しません。

鑑定の費用は地域によって異なりますが、買い手は合理的に300ドルから500ドルを追加費用に追加することを期待する必要があります。住宅ローンの借り換えや2番目の住宅ローンを追加する場合は、前払いで料金を支払うよう求められる場合があります。

鑑定評価額
オマハの鑑定会社であるRealcorpのJohn Bredemeyerは、鑑定は合意された販売価格の分析ではなく、不動産の価値に関する意見であると言います。 「価格は買い手と売り手が同意する部分であり、市場価値と同じ、それよりも高い、または低い可能性があります」と彼は言います。一方、鑑定は、プロパティが下で取得する可能性が最も高い価格の推定です 通常の市況 そして、所有者が家として担保として借りることができる金額を決定するために使用されます。

不動産鑑定士が物件を検査しますが、このステップは買い手が依頼した家の検査とは異なります。鑑定士は家の価値を推定し、検査官はその健康状態を調べます。鑑定士と検査官の両方が家の中をチェックアウトしますが、鑑定士は部屋の数とタイプ、間取り図、面積、年齢、一般的な状態、およびリストされたアメニティを確認します。鑑定士は部屋とロットを測定し、場所と明らかな欠陥に注意することができます。検査官は、大小両方の問題について報告します。たとえば、鑑定士はコンセントが機能しているかどうかを確認することはありませんが、検査官はコンセントを確認します。

評価が低すぎますか?
あなたが望んでいる金額よりも少ない価格で不動産が評価されたらどうなりますか? Bredemeyerは、追加情報を提示することで評価に挑戦できると言います。あなたの不動産業者にあなたの好意を計る比較可能なもののパッケージをまとめてもらうか、見落とされているかもしれないアメニティを指摘することを検討してください。評価の調整を受ける保証はありませんが、試してみる価値はあります。

潜在的な問題を回避
低い評価に見舞われるよりも、販売を妨げるような種類の問題を避けてください。たとえば、家を改造したり追加したりしたときに適切な許可を取得できなかった場合、問題が発生する可能性があります。

多くの場合、許可されていない仕事は、ハンマーが釘を打つよりも早く家の売却を止めることができます。追加しなかった場合、追加が適切に許可されているかどうかをどのように確認できますか?郡または市の固定資産税事務所にあるファイルのスケッチを見てください。追加が表示されない場合、プロジェクトに許可がなかった可能性があります。

許可証がなくても住宅販売の通過が必ずしも止まるわけではありませんが、評価に影響を与える可能性があります。許可が不足していることが判明した場合、Bredemeyerは地元の役人と話をして、事後の1つを確保することを提案します。彼にはペナルティがかかるかもしれないが、後退線やゾーニングとの衝突がなければほとんどの場所で問題はないだろうと彼は言う。

あなたの将来の評価価値を下げるもう一つの確実な方法は、近所のために過剰建設することです。区画の街路がささやかな3ベッドルームの家が並んでいる場合、あなたの場所への投資を2倍にすると、比較可能なものを見つけるのは不可能ではないにしても困難な時間を過ごすことになります。ブロックで最大かつ空想的な家を所有することは、評価が成立したときに取り引きを殺すことができます。 Bredemeyerは、大きなプロジェクトを進める前に鑑定士に確認することをお勧めします。 「フロントエンドで評価者を引き付けます」と彼は言います。 「その戦いで犬を飼うまで待たないでください。」

鑑定士からのアドバイス
ワシントンD.C.にあるAppraisal Foundationの研究および技術問題のディレクターであるJohn Brenanは、各州には独自のライセンス要件があると言います。彼の代理店は、鑑定士が規則に従うようにします。買い手も売り手も「取引の感情に巻き込まれている」とブレナンは言う。 「銀行は、独立した公平な分析から、その価値を知る必要があります。」

ブレナンは、住宅所有者に改善が地域と一致することを確認し、投資が常に1ドルドルの収益をもたらすとは限らないことを理解するようアドバイスします。 「コストは必ずしも価値が等しいとは限りません」とブレナンは言います。

しかし、これらの改善があなたの家を売ることになるかもしれないことを覚えておく価値もあります。

資格のある鑑定士が必要な場合は、鑑定財団のウェブサイトに記載されている組織をご覧ください。